این گزارش که پادکست آن نیز در سایت رسانه تخصصی راهساز قابل دسترس است به بررسی پرونده صدور جواز ساختمانی مسکونی توسط شهرداری سنندج در ملکی با کاربری تاسیسات شهری و فضای سبز در ۲۸ اسفند ۹۸ می پردازد. ملک...
1399/1/26    
بازدید: 465
این گزارش که پادکست آن نیز در سایت رسانه تخصصی
راهساز قابل دسترس است به بررسی پرونده صدور جواز ساختمانی مسکونی توسط شهرداری
سنندج در ملکی با کاربری تاسیسات شهری و فضای سبزدر۲۸ اسفند ۹۸ می پردازد. ملک
مورد اشاره واقع در محله شهرک سعدی شهر سنندج است و متعاقب مجوز صادر شده عملیات پی
کنی آن در حال اجرا است
مدارک و مستندات اشاره شده در این گزارش با حذف اسامی - جهت رعایت حریم خصوصی
افراد-
در سایت رسانه تخصصی قابل مطالعه می باشد.
اهمیت این پرونده از منظر امکان تضییع حقوق عامه
توسط صادر کننده مجوز در شهری که با کمبود فضاهای عمومی بالاخص فضای سبز مواجه
است، ضرورت پاسخگویی شهرداری سنندج به افکار عمومی، دستگاه های نظارتی و اصلاح قصورات صورت گرفته را می طلبد
این بررسی به نحوه صدور پروانه ساخت و انطباق آن
با ضوابط و مقررات شهرسازی و قوانین حقوق شهری در ارتباط با پرونده پلاک ثبتی ۱۷۴۰
فرعی از ۱۳۲۶ اصلی به مساحت 55/1292 مترمربع مطابق سند صادره ثبتی واقع در شهرک
سعدی خیابان امیرکبیر می باشد.
مطابق قانون تعیین وضعیت املاک واقع در در طرحهای
دولتی و شهرداری ها مصوب ۱۳۶۷ مجلس شورای اسلامی و تبصره اصلاحی ماده واحد مصوب
سال ۱۳۸۰ مقرر شده است در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع به موجب برنامه
زمانبندی مصوب به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد، مالک یا مالکین املاک واقع در
طرح از کلیه حقوق مانند احداث تجدید بنا یا افزایش بنا برخوردار می باشد. ضمنا عدم
اجرای طرح توسط دستگاه متولی دلالتی بر ابطال طرح مصوب ندارد و متن ماده واحد در
صحت عدم اجرایی طرح در مهلت مذکور فقط بر حفظ حقوق مالکانه تاکیید دارد و موجبی بر
ابطال طرح نمی باشد و شهرداری می بایست مجوز مورد تقاضا را با حفظ کاربری عمومی با
توجه به کاربری مصوب طرح تفضیلی صادر نماید
ساخت بنا با حفظ کاربری و با رعایت آرا هیات
عمومی دیوان عدالت اداری، از جمله آرای ۸۱۷ هیات عمومی دیوان مبنی بر عدم الزام
شهرداری به اعطای پروانه با حداکثر تراکم (یعنی رعایت تراکم پایه ۱۲۰ درصد طرح تفضیلی)
و رای شماره ۱۶۹ مورخ ۸۱/۵/۱۷ هیات عمومی دیوان عدالت اداری مبنی ممنوعیت صدور
پروانه احداث بنا مسکونی در اراضی واقع در کاربرهای خدمات عمومی و رای شماره ۱۰۲ هیات
عمومی دیوان عدالت اداری در این خصوص اقدام نماید. و لازم به ذکر است عدم اجرای
طرح دولتی در مهلت مقرر ۵ ساله موجبی برای ابطال طرح مصوب وجود ندارد
مطابق جوابیه شهرداری به پرسش در این خصوص
استناد شهرداری سنندج در خصوص پروانه ساخت مسکونی بنا برای پلاک صدر الاشاره که
دارای کاربری عمومی است، ماده واحد قانون تعیین وضعیت املاک و اصلاحیه تبصره یک
ماده مذکور و دادنامه اصداری شماره۹۰/۵/۳۰ شعبه سی ام دیوان عدالت اداری است. که اسناد آن در سایت این رسانه
قابل دسترسی می باشد
بخش نخست: بررسی پرونده از لحاظ ثبتی
پلاک ثبتی ۱۷۴۰ فرعی از ۱۳۲۶ اصلی به مساحت1392/55مترمربع جز پلاک اصلی ۱۳۲۶ بوده و در ضلع شرقی باغی در شهرک سعدی سنندج قرار
دارد. سند ثبتی صادره در سال ۹۵ به استناد تغییر مالک زمین صادر شده است. با توجه
به اینکه رای دیوان عدالت اداری در سال۹۰ صادر گردیده و سند ثبتی در تاریخ ۹۵/۸/۲۵
به عنوان تغییر مالکیت صادر شده است لذا با استناد ماده ۱۲ قانون زمین شهری و ماده
۶ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری، کلیه مراجع (از جمله شهرداریها) به هنگام
صدور مجوز قانونی می بایست بدوا نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوعیت زمین
اخذ نمایند. بنابر این شهرداری سنندج در اجرای قانون و با آیین نامه صدراشاره بدوا
قبل از صدور پروانه ساخت می بایست نسبت به اخذ نظریه ماده ۱۲ قانون زمین شهری
اقدام می نمود که طبق استعلام انجام شده چنین اتفاقی رخ نداده است
در صورت اعلام نوعیت زمین به صورت غیر موات،
انطباق رای با دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری الزامی خواهد بود و در صورت باغ
بودن عرصه رعایت مفاد دستورالعمل برای اراضی باغی زیر ۲۰۰۰ مترمربع در خصوص حداکثر
سطح اشغال ۱۰ درصد و تراکم ۲۰ درصد الزامی خواهد بود. که این مورد قانون نیز در
صدور مجوز لحاظ نگردیده است
بخش دوم: بررسی پرونده از لحاظ طرح های شهرسازی
و ضوابط و مقررات شهرسازی: پلاک مذکور به مساحت ۱۳۹۲ مترمربع بر اساس طرح تفصیلی
ملاک عمل مصوب سال ۱۳۹۱ دارای کاربری تاسیسات و تجهیزات شهری و فضای سبز می باشد.
پروانه ساختمانی صادره شهرداری در اجرای ماده واحدقانون تعیین وضعیت املاک و اصلاحیه
تبصره یک و دادنامه اصداری شعبه ۳۰ دیوان عدالت اداری می بایست با حفظ کاربری صورت
گیرد در رای شعبه ۳۰ دیوان عدالت اداری قید گردیده و الزام شهرداری به صدورپروانه ساخت در ملک (با رعایت ضوابط و مقررات
قانونی) با انطباق پروانه صادره شهرداری با ضوابط و مقررات عنوان شده در رای دیوان
که شامل رعایت ضوابط و مقررات طرح تفضیلی به لحاظ کاربری تراکم، سطح اشغال نوع
استفاده از زمین می باشد. بر این اساس رعایت موارد ذیل الزامی است که در صدور
پروانه توسط شهرداری از آن چشم پوشی شده است
لازم به ذکر است بر اساس قوانین موجود صدور
پروانه ساخت بنا در قالب قانون تعیین وضعیت املاک مستلزم رعایت موارد ذیل است
1-ارائه اسناد مالکیت ثبتی واحد از
شرایط مالکیت
2-اخذ استعلام عدم نیاز قطعی
دستگاه بهربرداری (در خصوص پلاک مذکور با توجه به اینکه دستگاه متولی و احیا فضای
سبز شهرداری و کاربری تاسیسات شهری علاوه برشهرداری، دستگاه های خدمات رسان زیر
بنایی شامل آب و فاضلاب، شرکت برق، مخابرات، شرکت گاز می باشد می بایست گواهی کتبی
اعلام عدم نیاز قبل از پروانه اخذ می گردید
3-توافق نامه قانونی در ارتباط با
اعمال ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری
4-رعایت حد مجاب تفکیک، تراکم سطح اشغال بر
اساس کاربری مصوب طرح تفضیلی (تاسیسات شهری و فضای سبز)
5-رعایت تراکم پایه طرح تفضیلی
برابر رای شماره ۸۱۷ مورخ ۹۵/۱۰/۱۴ هیات عمومی دیوان عدالت اداری ( لازم به ذکر
است تراکم پایه طرح تفضیلی ۱۲۰ درصد تعیین شده است).
6-رعایت مفاد دادنامه شماره ۱۶۹
مورخ ۸۱/۵/۱۷ هیات عمومی دیوان عدالت اداری مبنی بر ممنوعیت صدور پروانه صدور
پروانه احداث بنای مسکونی در اراضی واقع در کاربریهای خدمات عمومی حتی پس از انقضای
مهلت قانونی مندرج در قانون تعیین وضعیت املاک و ساخت را منحصرا در حد کاربری
مندرج در طرح خدماتی مجاز اعلام نموده است.
.
بنا بر این در پروانه صادره توسط شهرداری سنندج
مغایرتهایی در حوزه قوانین وجود دارد که بدین شرح هستند
1-عدم انطباق صورتجلسه مورخ
۹۸/۸/۴شهرداری سنندج با کاربری مصوب طرح تفضیلی. حفظ کاربری تاسیسات و تجهیزات شهری
در حالیکه مطابق طرح تفضیلی و با انطباق محدوده ملک با طرح تفضیلی مشخص گردید که
پلاک در دو کاربری فضای سبز و تاسیسات و تجهیزات شهری واقع شده است
2-عدم رعایت تراکم پایه طرح تفضیلی
در چارچوب رای شماره ۸۱۷ مورخ ۹۵/۱۰/۱۴ هیات عمومی دیوان عدالت اداری (مطابق طرح
تفضیلی تراکم پایه ۱۲۰ درصد بوده در حالیکه شهرداری با استناد صورتجلسه و در
چارچوب لایحه عوارضی محلی سال ۹۸ تراکم پایه را تراکم پیش بینی شده در نظر گرفته
است) که برای اراضی صرفا با کاربری مسکونی قابل استناد است. شهرداری سنندجبه جای تراکم ۱۲۰ درصد برای ملک مذکور در دو
طبقه تراکم ۳۰۰ درصد در ۵ طبقه را صادر نموده که مغایر با تراکم پایه طرح تفضیلی
در چارچوب رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری است
3-عدم درج عنوان (حفظ کاربری مصوب طرح تفضیلی)
در برگه پروانه ساختمانی صادره در پشت برگه پروانه صادره شهرداری به تفکیک طبقات
در پنج طبقه عنوان کاربری مسکونی را در عملکرد استفاده از طبقات درج و عنوان نموده
که صراحتا با گردش کار نحوه اعمال ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک مبنی بر حفظ
عنوان کاربری عمومی مغایرت دارد
4-در قسمت توضیح پروانه قید گردیده تعداد طبقاعت با استناد نامه
معاونت و توسعه و مدیریت منابع شهرداری و در چارچوب جدول ضوابط تراکمی مندرج در
طرح تفضیلی صورت گرفته در حالیکه تعداد طبقات تابع تراکم پایه ۱۲۰ درصد (۶۰درصد
سطح اشغالی) در دو طبقه می باشد.
5-با بررسی جدول نوع استفاده،
تعداد طبقات و متراژ ساخت بنا بر اساس پروانه ساختمانی صادره مشخص گردید که متراژ
زیربنای مسکونی که جزو تراکم مجاز محاسبه می گردد مجموعا ۳۸۶۶/۵ مترمربع بوده که
از این مقدار بر اساس اعلام شهرداری در پروانه متراژ 60/274مترمربع آن مازاد بر
تراکم می باشد. لذا با تفاضل متراژ کل زیربنای مسکونی از متراژ مازاد بر تراکم
مشخص گردید شهرداری ۱۶۵۸ مترمربع را به عنوان تراکم پایه محاسبه نموده و مقدار 60/274
مترمربع را به عنوان مازاد بر تراکم محاسبه نموده است که با تبدیل متراژ به درصد
تراکم ساخت بنا مشخص می گردد شهرداری سنندج دو طبقه از پنج طبقه مسکونی را به
عنوان تراکم مازاد اعلام نموده است و این موضوع به صراحت عدم انطباق پروانه را با
مفاد رای ۸۱۷ مورخ ۹۵/۱۰/۱۴ هیات عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص تراکم پایه طرح
تفضیلی نشان می دهد.
6-حتی با لحاظ نمودن جدول کاربری
مسکونی تراکم زیاد که شهرداری در صورتجلسه به آن استناد نموده است (که مغایر با رای
هیات عمومی دیوان رای ۸۱۷ می باشد.) شهرداری از ظوابط کاربری مسکونی تراکم زیاد در
صدور پروانه ساخت پلاک مذکور عدول نموده و به جای سطح اشغال ۶۰ درصد، طبقه اول را
با تراکم ۶۶ درصد و طبقات دوم تا چهارم را با تراکم ۷۰ درصد و طبقه پنجم را با
تراکم ۷۴ درصد صادر نموده که حتی با فرض مسکونی بودن کاربری پلاک شهرداری
بدون مجوز تراکم را از ۳۰۰ درصد به ۳۵۲ درصد افزایش داده که خلاف ظوابط و مقررات
طرح تفضیلی در پهنه کاربری مسکونی تراکم زیاد است.
و اما الزامات لازم هنگام صدور پروانه ساخت بنا
عبارتند از
الف) لزوم اخذ رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین
شهری در خصوص نوعیت زمین
ب) در صورت نوعیت باغ بودن زمین رعایت
دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری
ج) رعایت رای۱۶۹ مورخ ۸۱/۵/۱۷ هیات عمومی دیوان
عدالت اداری
د) رعایت رای ۸۱۷ مورخ ۹۵/۱۰/۱۴ هیات عمومی دیوان
عدالت اداری
ه) رعایت رای ۱۰۲ هیات عمومی دیوان عدالت اداری
و)اخذ استعلام اعلام عدم نیاز دستگاه های متولی
بهربرداری کاربری فضای سبز و تاسیسات شهری توسط شهرداری سنندج
و حال سوال این است؛
1-مستندات شهرداری سنندج در خصوص
لحاظ تراکم املاک مجاور چه بوده؟
2-با توجه به اینکه املاک مجاور
پلاک مذکور صورت بلافصل عمدتا به صورت فضای سبز عمومی است مستند قانونی شهرداری در
خصوص استناد به کاربری مسکونی املاک مجاور چیست؟
3-دلیل عدم اجرای مواد ۸۱۷ مورخ
۹۵/۱۰/۱۴ در خصوص تراکم پایه و ۱۶۹ مورخ ۸۱/۵/۱۷ هیات عمومی دیوان عدالت اداری در
خصوص ممنوعیت صدور پروانه بنای مسکونی در اراضی با کاربری خدمات عمومی در مفاد و
جدول پروانه ساخت بنا چیست؟
4-آیا شهرداری سنندج در اجرای ماده ۶ آیین
نامه اجرایی قانون زمین شهری و ماده ۱۲ قانون مذکور به هنگام صدور مجوز ساخت بنا
بدوا از راه و شهرسازی درباره نوعیت زمین استعلام نموده است؟
5-افزایش تراکم مازاد بر جدول
ضوابط کاربری مسکونی در پروانه ساخت بنا به چه استنادی صورت پذیرفته است؟ (تبدیل
تراکم ۳۰۰ درصد کاربری مسکونی به ۳۵۲ درصد)
6-آیا در خصوص عدم نیاز دستگاه
متولی طرح از دستگاه متولی و بهربرداری در خصوص عدم نیاز به کاربری طرح مصوب تفضیلی
در اجرای ماده واحد قانونی تعیین وضعیت املاک اقدام نموده است؟
سوالاتی بر این اساس مطرح می شود که بر اساس رای
شعبه ۳۰ دیوان عدالت اداری شهرداری ملزم به صدور صرفا پروانه با رعایت ضوابط و
مقررات قانونی است لذا در اجرای ماده واحد قانونی تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای
دولتی و شهرداری ها، شهرداران سنندج می بایست کلیه ضوابط و مقررات قوانین شهرسازی،
حقوقی و ثبتی و زمین شهری را به هنگام صدور پروانه ساخت بنا رعایت نماید و با توجه
به کاربری عمومی ملک مورد نظر در راستای حقوق عامه نسبت به اصلاح مجوز صادره اقدام
نماید.
ضروری است با توجه به امکان تضییع حقوق عامه
توسط مجوز صادره از سوی شهرداری سنندج با توجه به کاربری عمومی اراضی، این شهرداری
مسوولانه بدور از هر گونه حواشی تبلیغاتی؛ نسبت به موارد عدیده مطرح شده به صورت
مستند اعلام موضع نموده و دستگاه های نظارتی نیز در الزام به اصلاح مغایرت های
قانونی مسجل در پرونده اقدام عاجل نمایند.
رسانه تخصصی راهساز
دیدبان شهری – مورخ 26/01/99